De Wet verbetering functioneren VvE’s is in 2017 aangenomen en trad per januari 2018 in werking. De wet regelt dat elke VvE jaarlijkse een bepaald bedrag aan het reservefonds groot onderhoud moet toevoegen.
Je hoort wel beweren dat deze wet “vrijblijvend” zou zijn omdat er geen sancties in de wet zijn opgenomen voor VvE’s die de regels niet naleven. Is dat terecht?
NEE – dat is niet terecht!
De wet kent inderdaad geen directe sancties, maar dat betekent niet dat een VvE de regels zo maar naast zich kan neerleggen.
Voorbereidingsperiode
Allereerst moeten we bedenken dat de wet weliswaar al sinds januari 2018 geldt, maar dat er een overgangstermijn was van drie jaar. Nu per 1 januari 2021 gelden de nieuwe wettelijke regels[1] dus écht voor elke VvE.[2]
In die drie jaar heeft iedere VvE zich kunnen voorbereiden op het aflopen van de overgangsperiode. Zo hebben bijvoorbeeld veel VvE’s die nog geen meerjarenonderhoudsplan hadden, die periode gebruikt om een meerjarenonderhoudsplan op te laten stellen en door de ledenvergadering te laten vaststellen.
Begroting 2021
2021 is dus het eerste jaar dat echt iedere VvE in de begroting een bedrag moet hebben opgenomen als ‘dotatie’ (= toevoeging) aan het reservefonds.
En die dotatie moet
– óf een bedrag van 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw zijn
– óf een bedrag dat door de ledenvergadering is vastgesteld op basis van een meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Dat plan mag maximaal 5 jaar oud zijn, moet een horizon van tenminste 10 jaar hebben en een berekening bevatten van de onderhoudskosten.
Een VvE die nu nog geen onderhoudsplan heeft, heeft nu voor de begroting 2021 geen andere keuze meer dan een bedrag van 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw aan de reserve toe te voegen.
Een groter bedrag aan de reserve toevoegen mag, een kleiner bedrag mag niet.
Gevolgen van niet naleven
En wat gebeurt er nu als de ledenvergadering een begroting vaststelt die niet voldoet aan deze regels?
Als een lid van de VvE voorheen signaleerde dat er te weinig ‘gespaard’ werd voor groot onderhoud, waren er nauwelijks mogelijkheden voor dat lid om het bestuur tot aanpassing te dwingen. Maar als een VvE-lid nu constateert dat de regelgeving niet wordt nageleefd, kan hij zich tot de rechter wenden en dan is de kans levensgroot dat de rechter de naleving zal afdwingen bijvoorbeeld door het opleggen van een dwangsom.
Zo’n juridische procedure leidt bovendien tot ongewenste extra kosten voor de VvE.
Rol kascommissie
De kascommissie die begin 2022 de jaarrekening over 2021 gaat controleren, zal ook moeten nagaan of de wetgeving over het reservefonds is nageleefd. Als er immers een kleiner bedrag aan de reserves is toegevoegd dan de wet verplicht, geeft de balans een onvolledig beeld van de verplichtingen. Behalve als het gaat om echt kleine afwijkingen, zal een goede kascommissie dan nooit kunnen adviseren om te jaarrekening goed te keuren.
Aansprakelijkheid bestuurders
Een VvE-bestuurder die te goeder trouw handelt zal niet snel persoonlijk aansprakelijk gesteld kunnen worden voor gemaakte fouten. Maar als een VvE de wet bewust niet naleeft, kunnen VvE-bestuursleden wél degelijk persoonlijk aansprakelijk gesteld worden. Artikel 9 van boek 2 Burgerlijk Wetboek bijvoorbeeld bepaalt dat elk bestuurslid verantwoordelijk is voor de algemene gang van zaken en ook ‘voor het geheel aansprakelijk’ is bij onbehoorlijk bestuur. Het niet naleven van de wet zal al snel gezien worden als onbehoorlijk bestuur.
Gratis checklist voor bestuurders en kascommissies
Voor bezitters van de Kascommissiegids voor de VvE zijn er checklists voor het uitvoeren van de jaarlijkse controle. In verband met de nieuwe regels is de checklist voor controle van het reservefonds groot onderhoud geactualiseerd. Voor u als lezer van Appartement & Eigenaar is deze geactualiseerde checklist ook gratis beschikbaar – in de eerstvolgende nieuwsbrief vindt u een link naar de checklist!
[1] Als u de precieze wetteksten wilt lezen: boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, artikel 126
[2] VvE’s die op 1 januari 2018 al jaarlijks reserveerden overeenkomstig de nieuwe wet waren verplicht om daarmee door te gaan – voor hen gold geen overgangstermijn.
drs. Maarten den Ouden is bedrijfseconoom en controle-expert. Hij schreef onder meer de Kascommissiegids voor VvE’s en de gids Financiën van de VvE.